* 농지에 대한 경매에서 농지취득자격증명 문제
1. 들어가기
경매전문가로 자처하는 사람들조차도 농지에 대한 경매에 있어 농지취득자격증명 문제에 관하여 의뢰인들에게 잘못된 조언을 하는 경우가 많아, 잘 정리되어 있는 논문을 참조하여 아래와 같은 글을 써봅니다.
농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못하므로(농지법 제6조 제1항), 농지를 취득하고자 하는 자는 농지취득자격증명을 발급받아 소유권에 관한 등기를 신청할 때 이를 첨부해야 합니다(농지취득자격증명발급심사요령 제3조 제1항, 농지취득자격증명을 요하지 아니하는 농지는 제외).
그러나 경매를 통하여 농지를 취득하고자 하는 경우에는 일반적인 매매에 기한 농지취득절차와 달리 진행되므로, 이 경우 농지취득자격증명을 어떻게 할 것인지, 농지취득자격증명 발급에 장애사유가 있는 경우 어떻게 처리해야 할 것인지에 대하여 알아보고자 합니다(아래에서 언급하는 내용은 주로 재판자료 제117집 민사집행법 실무연구 Ⅱ 중 해당부분을 참조하였습니다).
2. 농지취득자격증명발급 신청 및 미발급사유 관하여
가. 경매에서 농지를 낙찰 받은 자는, 법원에서 발급해주는 ‘최고가 매수인 증명’과 ‘농업경영계획서(농업법인의 경우, 농지취득인정서)’를 해당 농지 소재지를 관할하는 시․ 구․ 읍․ 면장에게 제출하여 농지취득자격증명 발급을 신청해야합니다.
나. 농지를 낙찰 받았으나, 농지취득자격증명을 발급받지 못하는 경우에는 매각 허가결정을 받지 못하여 입찰보증금을 몰수당할 위험이 있기 때문에, 농지를 경매로 취득하고자 하는 자는, 입찰 전에 미리 현장을 확인하고 해당 농지 소재지 관할 관청에 방문하여 농지취득자격증명 발급 가능여부를 상담하는 것이 보다 안전할 것으로 보입니다.
다. 다만, 농지취득자격증명을 신청하였음에도 농지취득자격증명 발급요건에 부합하지 않은 경우에는 농지취득자격증명 미발급 사유가 명시된 신청서 반려통지를 받게 되는데, 농지취득자격증명 미발급 사유는 총 4가지로(농지취득자격증명발급심사요령 제9조 제3항 참조), 그 중 ① 신청대상 토지가 농지법 제2조제1호에 따른 농지에 해당하지 아니하는 경우, ② 신청대상 농지가 자격증명을 발급하지 아니하고 취득할 수 있는 농지인 경우, ③ 신청인의 농지취득 원인이 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있는 것인 경우에는 농지취득자격증명 없이도 소유권이전등기 경료가 가능하나, ④ 신청대상 농지가 농지법을 위반하여 불법으로 형질이 변경되었거나 불법건축물이 있는 농지인 경우에는 『 신청대상 농지는 취득 시 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지이나 불법으로 형질이 변경되었거나 불법건축물이 있는 부분에 대한 복구가 필요하며 현 상태에서는 농지취득자격증명을 발급할 수 없음 』으로 미발급사유가 기재되어 신청서가 반려되고, 소유권이전등기 는 불가능하게 됩니다.
3. 농지의 불법형질변경을 이유로 농지취득자격증명의 발급을 거부하는 경우 처리 방법
가. 농지 소재지 관할관청이 농지의 불법형질변경을 이유로 농지취득자격증명의 발급을 거부할 수 있는지에 관하여(농지취득자격증명발급심사요령 제9조 제3항 제4호), 부산고등법원 2006. 12. 22. 선고 2006누1791 판결은 “경매절차를 통하여 위 토지를 낙찰받기 위하여 농지취득자격증명을 발급받으려는 자는 위 토지를 낙찰받아 소유권을 취득하기 전에는 원상회복 등의 조치를 할 아무런 권원이 없으므로 그에게 형질변경된 부분의 복구를 요구한다는 것은 법률상 불가능한 것을 요구하는 것인 점, 불법적으로 형질변경된 농지에 대하여 농지취득자격증명의 발급을 거부한다면 농지의 소유자가 농지를 금융기관에 담보로 제공한 후 농지를 불법으로 형질변경하거나 지상에 무허가건물을 짓는 경우에는 스스로 원상복구하지 않는 한 제3자가 이를 경락받지 못하므로 담보물권자는 농지를 환가할 수 없게 되는 점 등을 참작하면, 불법적으로 형질변경된 위 토지에 대하여는 농작물의 재배가 가능한 토지로 원상복구된 후에 농지취득자격증명의 발급이 가능하다는 피고의 처분사유는 적법한 것이라고 할 수 없다”는 입장이므로, 불법형질변경을 이유로 하는 농지취득자격증명 신청서 반려통지 처분은 행정소송으로 취소할 수 있습니다.
다만, 행정소송으로 농지취득자격증명 신청서 반려통지 처분을 취소하고 농지취득자격증명을 발급받기까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상되는바, 최고가 매수신고인은 집행법원에 매각허가결정기일연기를 신청해야 하는 등 번거로운 점이 있습니다.
나. 따라서 매각기일로부터 1주일 이내에 매각결정기일을 열어 매각허가 여부를 결정해야 하는 집행법원이 위의 행정소송 결과가 나오기 전에 처리할 수 있는 방법이 있는지에 대한 검토가 필요합니다.
1) 매각을 불허하고 보증금을 반환하는 방법
가) 최고가 매수신고인은 농지취득자격증명 신청서 반려통지에 대하여 행정소송으로서 다투어 농지취득자격증명을 발급받을 수 있지만, 이에 소요되는 시간과 노력을 고려하여, 농지취득을 포기하려는 상황이 발생할 수 있습니다.
나) 이 경우 집행법원은 최고가 매수신고인의 의사를 고려하여 매각을 불허가 결정을 할 수 있고, 이는 최고가 매수신고인이 귀책사유와는 무관하게 농지취득자격증명을 발급받지 못하여 매각불허가결정이 선고된 것이므로, 최고가 매수신고인은 매수에 관한 책임이 면제되어(민사집행법 제133조), 즉시 매수신청보증금 반환을 요구할 수 있습니다(그 반환절차는 법원보관금취급규칙 13조 참조).
다) 그러나, 매각 불허가결정은 당장의 문제만 회피하려는 임시방편에 불과할 뿐, 새로 매각기일을 진행하여 새로운 최고가 매수신고인이 정해지더라도, 반려사유에 해당하는 문제가 해결되지 않는 이상, 위의 절차가 반복될 우려가 있으므로, 새로 매각기일을 진행하는 때에는 매각물건명세서상 비고란에 “매각결정기일까지 농지취득자격증명원제출요(미제출시 보증금 몰수)”라고 기재하여 공고하는 것을 고려해 볼 수 있는데, 이러한 경우 매수신고인이 농지취득자격증명원을 발급받지 못하였다는 이유로 매수를 포기한다면 보증금이 몰수 될 수 있습니다.
2) 매각허가결정을 하자는 견해
가) 농지취득자격증명신청서 반려통지 처분의 근거인 ‘농지취득자격증명발급심사요령’은 ‘농림축산식품부예규’에 불과하여 법적 구속력이 없으므로 위 처분이 행정소송을 통하여 취소될 것으로 예상되고, 해당 처분청은 행정소송 판결에 기속되므로(행정소송법 제30조 제2항), ① 3. 가.와 같이 행정소송의 결과를 기다려 처리하지 않고 집행법원은 직권으로 소재지관서의 부당한 반려처분을 무시하고 최고가 매수신고인에게 매각허가결정을 하고 대금을 납부받아 소유권이전등기를 촉탁하는 방법, ②농지취득자격증명은 이전등기 촉탁시에 첨부하여야 하는 서류이므로 일단 매각허가결정을 하고, 대금납부 후 촉탁시까지 이를 첨부하는 방법을 고려해 볼 수 있습니다.
나) 위 ① 방법은 “농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자가 농지법 제8조 제4항에 의하여 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때 첨부하여야 할 서류로서, 농지를 취득하는 자에게 농지 취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것일 뿐 농지취득의 원인이 되는 매매 등 법률행위의 효력을 발생시키는 효력은 아니”라는 대법원 판례대법원 1998. 2. 27. 선고 97다49251 판결(1998상, 897), 대법원 2008. 3. 27. 선고 2007도7393 판결 등 참조에 근거한 것으로, 이 방법에 의할 때에만, 불법형질변경된 농지의 처분이 가능하게 될 뿐만 아니라, 최고가 매수신고인이 농지의 소유권을 취득하여 스스로 불법형질변경된 부분을 원상회복하게 됩니다.
이와 달리 “농지에 관한 경매절차에서 농지취득자격증명 없이 소유권이전등기까지 경료된 경우, 그 후에 농지취득자격증명을 추완할 수 있다”(대법원 2008. 2. 1. 선고 2006다27451 판결)는 대법원 판례 취지에 따라, 최고가 매수신고인이 소유권을 취득한 후에 원상회복하여 농지취득자격증명을 사후에 발급받아 추완하도록 한다면, 농지를 전용한 자에게 원상회복명령을 할 수 있을 뿐(농지법 제42조 제1항), 현재의 소유자에게 원상회복명령을 할 수 있는 것은 아니므로, 최고가 매수신고인에게 원상회복할 의무가 있다고 볼 수 없는바, 최고가 매수신고인이 자의로 원상회복하지 않는 한 최고가 매수신고인은 행정소송을 통하여 자격증명을 발급받을 수밖에 없으므로, 종국적인 해결방법이라고 볼 수 없습니다.
또한 ② 방법은, 매각조건으로 요구되는 농지취득자격증명은 반드시 관할 관청이 발급하는 증명이 아니라 당해 매수인의 자격증명 자체를 의미하는 것이므로 사실조회로서 확인된 경우도 매각조건을 충족한 것으로 볼 수 있다는 점과 매각허가결정시까지의 자격증명요건농지취득자격증명 제출의 종기를 등기신청시로 정하고 있는 농지법 제8조 제4항을 고려한 것이나, 종국적으로는 행정소송을 통하여 농지취득자격증명을 발급받은 이후에야 완전한 소유권이전등기 신청이 가능하다는 점에서 큰 차이가 없습니다.
다) 위와 같은 논의는, 대법원 판례(대법원 2014.04.03. 자 2014마62 결정, “경매대상토지가 농지법 제2조 제1호의 농지에 해당하여 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 농지취득자격증명이 필요함에 따라 집행법원이 ‘최고가매수신고인은 매각결정기일까지 이 사건 경매대상토지에 관한 농지취득자격증명서를 제출할 것’을 특별매각조건으로 정한 경우 최고가매수신고인이 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않았다면 이는 민사집행법 제121조 제2호의 매각불허가사유에 해당하고, 최고가매수신고인이 농지취득자격증명서의 발급에 필요한 모든 요건을 갖추었음에도 행정청이 부당히 위 증명서의 발급을 거부하여 이를 제출하지 못한 경우에도 마찬가지다 할 것이다.”)가 있기 전의 논의로 보이나, 이 대법원 판례에 의한다면 매각허가결정이 위법하게 됨이 분명합니다.
4. 마무리
결론적으로, 행정관청이 부당하게 농지취득자격증명의 발급을 거부하는 경우, 집행법원이 농지취득자격증명서를 제출할 것을 특별매각조건으로 한 경우 매수신고보증금이 몰수되고, 그렇다고, 법원이 매각허가결정을 할 수 없음이 대법원 판례에 의하여 분명한 이상, 최고가매수신고인은 어떤 조치를 취해야 하는지가 문제됩니다.
이러한 경우, 최고가매수신고인은 집행법원에 매각허가결정기일을 추정해달라고 요청한 다음, 행정소송을 통하여 농지취득자격증명신청 반려신청의 취소를 구하거나 농지자격증명의 발급을 구하는 소송을 제기하여 승소판결을 받아 이를 이용하여 매각허가 결정을 받을 수밖에 없는 것으로 보입니다.
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