현행 주택임대차보호법 시행령 제10조제1항은 지역에 따라 주택임차인에게 일정한 금액(서울특별시, 광역시를 제외한 그 밖의 지역의 주택임차인은 1,500만 원)까지 우선변제를 받을 권리가 있음을 규정하고 있습니다.

그러나, 이러한 우선변제권이 언제나 인정되는 것은 아닙니다. 대법원은, 채무자가 채무초과 상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위취소의 대상이 된다고 하면서, 다만, “주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위인 경우, 채무자의 악의는 추정되는 것이고, 수익자인 임차인의 악의 또한 추정된다고 할 것이나, 다만 위 법조 소정의 요건을 갖춘 임차인에 대하여 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 위 법조 소정의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금회수에 대하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 대하여 통상적인 거래행위 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것이므로, 수익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 한다.”고 판시하고 있습니다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결 등 참조).

따라서, 보증금이 소액인 임대차라고 하여 무턱대고 덥석 임대차계약을 체결할 것이 아니라, 그 보증금이 지나치게 저렴한 것이 아닌지, 등기부상 권리관계가 복잡하지 않은지, 임대인에게 채무가 많지 않은지 여부 등에 대하여 어느 정도 주의를 기울여 계약을 체결할 필요가 있습니다.