A는 보증금 5천만 원에 월세 20만원으로 임대차 계약을 한 후, 계약기간이 끝나면 다른 곳으로 이사를 할 예정인데, 집 주인이 다음 세입자가 들어오면 보증금을 주겠다고 합니다. A가 계획대로 이사를 하면서 보증금도 무사히 돌려받을 수 있는 방법은 없을까요?

결론부터 말씀드리면, A는 ‘임차권등기명령제도’를 이용하여 보증금에 대한 권리를 확보한 상태에서 이사를 할 수 있을 것인데, 지금부터 이에 대하여 구체적으로 알아 보도록 하겠습니다.

임차인의 보호를 위하여 민법의 특례를 규정한 「주택임대차보호법」및 「상가건물임대차보호법」의 대항력은 주민등록(상가임대차의 경우 사업자등록) + 점유를 요건으로 하기 때문에 이사를 가게 되면 후순위 권리자나 새로운 소유자에게 대항할 수 없어, 임대인이 자력이 없어질 경우, 보증금을 돌려받지 못하게 될 위험에 처할 수도 있습니다.

그렇다고 하여, 대항력을 유지하기 위하여 필요한 시점에 이사를 가지 않을 수도 없기 때문에, 이사를 간 후에도 대항력을 유지할 수 있는 법적 장치가 필요할 것인데,‘임차권등기명령제도’란 이러한 문제점을 해소하기 위해 도입한 제도입니다.

즉, 임차권등기명령제도란 임대차기간이 종료되었으나 임차보증금을 반환받지 못한 채 이사를 가야 하거나 혹은 사업장을 이전하거나 폐업신고 등을 하는 경우, 주택이나 상가건물임차인이 당해 건물 소재지 관할법원에 임차권등기를 해 둠으로써 임차건물의 경매 시 이미 취득한 대항력이나 우선변제권의 효력을 주장할 수 있는 제도를 말하는 것입니다.

임차권등기명령의 신청 방법은, 임차건물 소재지 관할 지방법원이나 지방법원지원 또는 시·군법원에 아래와 같은 내용을 기재한 신청서와, 아래에 기재한 종류의 첨부서류를 함께 제출하면 됩니다.

※임차권등기명령신청서의 기재사항 (‘임차권등기명령 절차에 관한 규칙’ 제2조)

1. 사건의 표시

2. 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점ㆍ사업장소재지)

3. 대리인에 의하여 신청할 때에는 그 성명과 주소

4. 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부한다)

5. 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(주택임대차보호법 제12조 또는 상가건물임대차보호법 제17조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)

6. 신청의 취지와 이유

7. 첨부서류의 표시

8. 연월일

9. 법원의 표시

※ 참고로, 신청이유에는 임대차계약의 체결 사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시에 이미 「주택임대차보호법」 제3조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날(제3조제2항 또는 제3항의 규정에 따른 대항력을 취득한 경우에는 지방자치단체장 또는 해당 법인이 선정한 입주자 또는 직원이 그 주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 말한다. 이하 같다)을, 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날과 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을, 「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을, 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날, 사업자등록을 신청한 날과 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 각 기재하여야 합니다.

※ 첨부서류

1. 임대인의 소유로 등기된 주택 또는 건물에 대하여는 등기사항증명서

2. 임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택 또는 건물에 대하여는 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면

3. 주택임차권등기명령신청의 경우에는 임대차계약증서, 상가건물임차권등기명령신청의 경우에는 임대차계약서

4. 임차인이 신청 당시에 이미 「주택임대차보호법」제3조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류, 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서, 「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 소명하는 서류, 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 소명하는 서류 및 관할 세무서장의 확정일자가 찍혀있는 임대차계약서

5. 주택임차권등기명령신청의 경우 임대차목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류, 상가건물임차권등기명령신청의 경우 임대차목적물의 일부를 영업용으로 사용하지 아니하는 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 그 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류