* ‘현 상태 매매, 현 시설상태의 매매’라는 기재와 하자담보책임 면제의 특약

1. 민법에서 규정하고 있는 매도인의 하자담보책임은 매매목적물의 권리나 매매목적물 그 자체에 하자가 있는 경우에 적용되는 것인데, 아래에서는 부동산 거래 실무상 빈번하게 발생하는 부동산 자체의 하자에 관한 담보책임의 적용범위에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.

2. 민법 제580조에서는 매도인의 하자담보책임을 규정하고 있으나, 민법 제584조에서는 매도인과 매수인이 하자담보책임을 면하는 특약을 한 경우(하자담보책임면제의 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실에 관하여는 책임을 면하지 못합니다) 매도인은 그 책임을 면한다고 규정을 하고 있습니다.

3. 부동산 거래 실무상 신축 부동산이 아닌, 건축이 된 후 상당한 기간이 경과한 부동산에 관한 매매계약을 체결할 때 민법 제584조에서 규정에 따른 매도인의 하자담보책임을 면하게 하려는 의도로 부동산매매계약서 특약사항란에 ‘현 상태매매’ 또는 ‘현 시설상태에서의 매매’라는 문구를 기재하는 경우가 많은데, 위 문구만으로는 매도인의 하자담보책임이 온전히 면제된다고 보기는 어렵고 분쟁의 소지가 많습니다(우리 법인은 이에 관한 다수의 사건을 처리한 바 있습니다).

4. 따라서, 건축이 된 후 상당한 기간이 경과한 부동산에 관한 매매계약을 체결할 때에는 부동산매매계약서 특약사항에 “본 부동산에 대한 노후화를 감안하여 매매대금을 산정한 것이고, 매수인이 부동산에 관한 현황을 직접 확인하였으므로 노후화로 인한 사소한 하자(균열, 일부 누수 등)에 대해서는 매도인이 책임을 지지 아니한다”, “본 건물은 19xx년에 건축된 것이므로, 매도인과 매수인은 본 부동산에 대한 노후화를 감안하여 매매대금을 산정한 것임을 확인한다, 내력벽 및 기둥의 붕괴, 천장 부분의 누수 등 본 건물을 그 본래의 용도로 사용하기 어려운 중대한 하자가 아닌 사소한 하자(균열 등 사소한 하자)에 대하여는 매수인의 책임으로 보수를 하기로 한다”는 등의 문구를 구체적으로 명시할 필요가 있습니다.