* 보수(수수료) 약정을 하지 않은 경우 부동산중개 및 매수신청대리에 대하여 보수를 지급할 의무가 있는지

공인중개사는 부동산 중개업무 및 경매물건 매수신청대리(공인중개사가 매수신청대리 업무를 수행하려면 ‘공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙’에서 정하는 소정의 요건을 반드시 갖추어야 합니다. 실무교육 이수, 공제가입, 매수신청대리인이 운영하는 중개업소 관할 지방법원의 장에게 등록)업무를 수행하고 의뢰인으로부터 소정의 보수나 수수료를 지급받을 수 있습니다.

부동산 중개의 경우 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 수수료 요율은 매매·교환의 경우에는 거래금액의 1천분의 9이내, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8이내의 범위 내에서 각 광역지방자치단체(특별시, 광역시, 도)에서 조례로 정합니다.

주택 외의 중개대상물의 경우 거래금액의 1천분의 9이내(일정규모의 오피스텔은 매매·교환의 경우에는 거래금액의 1천분의 5이내, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 4이내)에서 각 광역지방자치단체에서 조례로 정합니다.

공인중개사 사무소에는 세분화된 중개수수료 요율표가 의무적으로 비치되어 있기 때문에 거기에 기재된 요율의 범위 내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정하게 됩니다.

매수신청대리의 경우 대법원 규칙 ‘공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 예규’ 별지 제9호에서 상담 및 권리분석수수료, 실비, 매수신청대리 수수료에 대하여 상세하게 규정하고 있는데, 매수신청대리 수수료에 관해서는 ‘매각허가결정이 확정되어 매수인으로 된 경우 매수신청대리수수료를 감정가의 1% 이하 또는 최저매각가격의 1.5% 이하의 범위 내에서 당사자의 협의에 의하여 결정한다’고 규정하고 있습니다.

참고로, 공인중개사가 경매업무를 대리할 때 법원행정처장이 지정하는 교육기관에서 실무교육, 협회 공제에 가입 또는 공탁 등 등록요건을 충족한 뒤 법원에 매수신청대리인 등록을 해야 한다고 정한 공인중개사법 제14조 제3항은 강행규정이기 때문에 미등록 공인중개사와 위임인의 수수료 지급약정은 무효라는 취지의 하급심 판결(서울 동부지방법원 2014가단24540)이 있으므로 법원에 등록하지 않은 공인중개사는 매수신청대리 업무에 관한 수수료를 지급받지 못할 가능성이 높습니다.

대법원은 공인중개사와 중개의뢰인 사이의 법률관계를 민법상의 위임관계(대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36239 판결, 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결)로 보고 있고, 민법 제686조 제1항은 수임인은 특별한 약정이 없으면 위임인에 대하여 보수를 청구하지 못한다고 규정하고 있으므로 부동산 중개계약이나 매수신청대리 위임업무계약을 체결하면서 수수료에 관한 구체적 약정을 하지 않은 경우에는 특별한 사정이 없는 한 수수료를 지급받지 못할 가능성도 있어 중개계약을 체결할 때 반드시 중개보수에 관한 약정을 하여야 합니다.

다만, 공인중개사를 상인으로 본다는 견해가 있고, “상법 제61조(상인의 보수청구권) 상인이 그 영업범위 내에서 타인을 위하여 행위를 한 때에는 이에 대하여 상당한 보수를 청구할 수 있다”고 규정하고 있으므로 공인중개사를 상인으로 본다면 수수료에 대한 약정을 하지 않았다 하더라도 소정의 수수료를 지급받을 수 있습니다.

당사자 사이에 수수료 약정이 없더라도 수수료를 지급받을 수 있다 하더라도 그 액수에 대하여 협의가 되지 않는다면 소송을 통하여 법원의 판단을 구할 수밖에 없는데, 법원은 업무수임의 경위, 업무의 내용과 처리과정, 난이도, 노력 등을 감안하여 수수료의 액수를 결정합니다.

수수료에 관한 약정이 있다고 하더라도 당사자 사이에 분쟁이 발생한다면 감액될 가능성도 있는데, 이와 관련하여 대법원은, “수임인은 원칙적으로 약정보수액을 전부 청구할 수 있는 것이 원칙이지만, 그 위임의 경위, 위임업무처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 위임인이 업무처리로 인하여 얻게 되는 구체적 이익, 기타 변론에 나타난 제반 사정을 고려할 때 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다50190 판결 참조)”고 판시하고 있습니다.